Отсутствие регистрации права на недвижимое имущество

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Афонина Е. Из опыта Федерального арбитражного суда Северо - Кавказского округа Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 года ст.

Анализ рассмотренных дел показал, что вопросы, связанные с применением Закона о регистрации, актуальны для судебной практики не только своей новизной, но и теми правовыми последствиями, которые предусмотрены законом ГК РФ в случае несоблюдения требований о проведении государственной регистрации недвижимости: Перечисленными правовыми последствиями обусловлено, что вопросы применения Закона о регистрации возникают по спорам о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании имуществом, о признании недействительными ненормативных актов, признании недействительной государственной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, то есть в тех случаях, когда разрешение спора зависит от вопроса о действительности заключенной сторонами сделки, о моменте возникновения прав и обязанностей сторон по договору, о наличии у стороны в споре прав на недвижимое имущество.

Вопросы, связанные с регистрацией сделок с недвижимым имуществом В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу отсутствие регистрации права на недвижимое имущество 1 статьи 165 ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации см.

Поскольку законом для оспариваемой сделки договора купли - продажи сооружений государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю статьи 131 и 223 ГК РФ.

Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13. В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации.

Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом отсутствие регистрации права на недвижимое имущество законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст.

Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что "в силу ст. Общие положения" Книга 1 включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 издание 3-е, стереотипное. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Однако следует отметить, что специального исключения ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации ст.

Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Брагинского, оно подлежит регистрации, как любая сделка с недвижимостью. Но в таком случае какие последствия влечет отсутствие регистрации заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном?

При рассмотрении данного спора Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли - продажи недвижимости п. Судами округа рассматривались споры, по которым возникали вопросы о признании недействительными сделок отсутствие регистрации права на недвижимое имущество недвижимым имуществом, заключенных до вступления в силу Закона о регистрации. Встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды без указания срока, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Ситуация, при которой срок действия договора аренды становится неопределенным, возникает и в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя п.

Учитывая, что статья 651 ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок до одного года, возникает вопрос об обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со статьей отсутствие регистрации права на недвижимое имущество ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор N 5А заключен сроком на шесть месяцев и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года.

Спорным является вопрос о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, поскольку ГК РФ не содержит специальной нормы, регулирующей аренду такого имущества, в то же время Закон о регистрации определяет нежилые помещения как самостоятельный вид недвижимого имущества ст.

В том случае, если такой договор подлежит регистрации, возникает вопрос, зависит ли регистрация данного договора от срока его заключения - не менее года ст. Предъявление арендодателем такого иска признано способом злоупотребления правом. Данный вывод был обоснован тем, что сторонами сделки соблюдена письменная форма договора аренды нежилого помещения, договор исполнен, однако при этом стороны не определили, на ком лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды.

Согласно статье 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться как арендатор, так и арендодатель. При этом для государственной регистрации договора аренды необходимо представить поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Регистрация прав на недвижимость

Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя. Ссылаясь на обязанность арендатора осуществить государственную регистрацию договора аренды, арендодатель не представил доказательства принятия необходимых мер для выполнения ответчиком данной обязанности.

Также рекомендуем статью: Снятия с регистрационного учета с частного дома

Так, техническая документация на сданное в аренду помещение не была передана арендатору. Статьей 165 ГК РФ предусмотрен способ защиты нарушенных интересов арендодателя при уклонении арендатора от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в виде права обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации сделки.

Истцом не представлены доказательства нарушения его прав и охраняемых законом интересов отсутствием государственной регистрации договора аренды, обращения в суд с требованием о понуждении арендатора выполнить нарушенную, по его мнению, обязанность по регистрации сделки. При таких обстоятельствах, когда условия договора недостаточно четко определяют обязанности сторон по проведению государственной регистрации договора аренды, арендодатель не принимает необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию сделки и не использует законных средств для понуждения его к выполнению данной обязанности, предъявление иска о применении последствий недействительности сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации является способом злоупотребления правом.

Требования статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлены в целях защиты интересов арендаторов, и именно арендодатель обязан обеспечить условия для реализации установленного законом обременения прав арендодателя соответствующего помещения. В проанализированных делах иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок в материалах дела имелись сведения о намерении истцов заключить договор аренды с другим арендатором.

В связи с изложенным возникает вопрос о возможности отказа в признании недействительным незаключенным договора, который исполнен сторонами, но не прошел государственную регистрацию, если с указанным требованием обращается сторона, от которой зависит проведение регистрации, а другая сторона не заявляет встречный иск о понуждении к регистрации сделки. На наш взгляд, в такой ситуации суду следует выяснить причины, вследствие которых стороны не произвели государственную регистрацию договора, предложить заинтересованной стороне принять меры к регистрации сделки в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае уклонения другой стороны от указанных действий.

Возвращаясь к вопросу о том, какой правовой режим установлен для аренды нежилых помещений ст. Витрянский, "порождаются парадоксальные ситуации", когда для договора аренды здания, заключенного на срок менее года, государственная регистрация не требуется, а для аренды его части нежилого отсутствие регистрации права на недвижимое имущество такая регистрация необходима независимо от срока действия договора.

Получается, что для аренды нежилых помещений предусмотрен более жесткий правовой режим по сравнению с арендой зданий, сооружений, тогда как экономическая значимость последних очевидно. Представляется, что при отсутствии специального правового регулирования аренды нежилых помещений распространение на данные отношения правового режима аренды зданий, сооружений ст. Является проблемным и вопрос, в каких случаях неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью наступают последствия в виде недействительности договора на основании п.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В юридической литературе О. Козырь высказано мнение, что последствия в виде недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ применяются лишь в случаях, установленных законом, в самом Кодексе проводится, в основном, другая конструкция: Витрянского, буквальное содержание статьи 165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе надо полагать, что это ст.

Полезный материал по теме: Сдача в наем собственного недвижимого нежилого имущества

Приведенное толкование статьи 165 ГК РФ пока высказано только учеными, в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации мы не нашли споров, в которых была бы изложена позиция по данному вопросу.

Однако такое толкование представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм п.

Влечет ли отсутствие госрегистрации ничтожность договора купли-продажи

Вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество В практике судов Северо - Кавказского округа наиболее часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

При решении данного вопроса суды округа с учетом требований статьи 219, пункта 2 статьи 223 ГК РФ исследовали обстоятельства государственной регистрации права собственности, признавая заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии такой регистрации, независимо от того, в какой период до вступления Закона о регистрации в силу или после возникли спорные отношения.

Вопросы, связанные с возникновением права собственности на объекты незавершенного строительства и в каких случаях незавершенное строительство может являться предметом сделки, отражены в уже упоминавшихся Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Отказывая в удовлетворении иска, кассационная инстанция указала, что согласно статье 130 ГК РФ недостроенные дома коттеджи относятся к объектам, определяемым законодательством как недвижимость. В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 11. Доказательства того, что не завершенный строительством объект был зарегистрирован либо комитетом по земельным ресурсам был дан отказ в регистрации недвижимости, который в установленном порядке был обжалован, в материалах дела отсутствуют.

Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объекты, относящиеся к недвижимым.

Подписка на новости

Учитывая, что права на недостроенные дома в установленном порядке не зарегистрированы, они не могут быть объектом гражданских сделок, следовательно, в иске о признании права собственности надлежит отказать. Здание было построено по договору подряда, заключенному фирмой подрядчиком и коммерческим банком заказчиком. Земельный участок под строительство был отведен коммерческому банку. Удовлетворяя иск, окружной суд указал, что статьей 218 ГК РФ определены способы приобретения права собственности, протокол общего собрания администрацией района не мог быть расценен как сделка.

Согласно статье 130 ГК РФ здание является недвижимостью, которая в установленном порядке подлежит государственной регистрации, после чего может быть признана объектом гражданских правоотношений. Здание в надлежащем порядке не было введено в эксплуатацию, поэтому государственная регистрация его не производилась.

Административный штраф за несвоевременную регистрацию прав на недвижимое имущество

На момент возникновения правоотношений комитет по земельным ресурсам осуществлял регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, поэтому порядок перехода права собственности фирма по спорному зданию обязана была провести в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Момент перехода права собственности по договору купли - продажи недвижимости также определен императивно ст. В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности п.

В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права ст.

ОВИОНТ журналистика

Таким образом, возникновение переход права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 ГК РФ, и, во-вторых, - с его обязательной государственной регистрацией.

С учетом этих положений по некоторым делам возникал вопрос о соотношении исков о признании права собственности и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли - продажи, о возможности удовлетворения иска о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права собственности.

Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности ст. Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. В отношении других случаев В. Муниципальное предприятие отказало истцу в регистрации права собственности на спорное здание, сославшись на то, что здание зарегистрировано за ТОО.

Из материалов дела отсутствие регистрации права на недвижимое имущество, что истец приватизировал спорные помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, то есть способом, предусмотренным законодательством о приватизации Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, Указ Президента Российской Федерации от 14.

Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность.

В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу статьи 12 ГК РФ. Требование к Новороссийскому бюро технической инвентаризации подлежит удовлетворению в силу пунктов 12 отсутствие регистрации права на недвижимое имущество 15 Указа Президента Российской Федерации от 28. Стороны выполнили свои обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон.

На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на приобретенное имущество. Неосуществление регистрации было обосновано тем, что после исполнения сделки - оплаты и передачи имущества - на него нал ожен арест в порядке исполнительного производства, возбужденного в отношении продавца.

Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что наложением ареста нарушаются законные права и интересы истца как покупателя имущества. В решении содержится ссылка на то, что оно является основанием для регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации.

По делу N 1420 удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, обязании бюро технической инвентаризации выдать правоустанавливающие документы о праве собственности.

Исковые требования обоснованы тем, что судебным приставом - исполнителем по исполнительному производству, возбужденному на основании решения арбитражного суда, наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику.

Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества истца.

ВИДЕО: ПРИЗНАНИЕ РАНЕЕ ВОЗНИКШИХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи